Tapu Harcı Hesaplama
Satış bedelini, varsa emlak vergisi değerini ve tapu müdürlüğünü seçin. Alıcı ve satıcı harcı, kredili alımda ipotek harcı ve TKGM döner sermaye bedeli güncel tarifelerle hesaplanır.
- Harç matrahı5.000.000,00 ₺
- Alıcı harcı (binde 20)100.000,00 ₺
- Satıcı harcı (binde 20)100.000,00 ₺
- Döner sermaye bedeli (katsayı 3)6.681,00 ₺
- Toplam206.681,00 ₺
Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife: GİB / Resmî Gazete (Harçlar Kanunu Genel Tebliği)
TKGM döner sermaye tarifesi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Nasıl hesaplanır?
Tapu harcını kanun hem alıcıya hem satıcıya ayrı ayrı yükler ((4) sayılı tarife I/20-a: “devir eden ve devir alan için ayrı ayrı”). Satış bedelini gerçeğinden düşük beyan etmek, sonradan fark harç ve bir kat vergi ziyaı cezasıyla sonuçlanır (Harçlar K. m.63). Harç oranları kanun ya da Cumhurbaşkanı kararıyla değişir. En az harç tutarı her yıl ocakta, o yılın Cumhurbaşkanı kararının belirlediği ve Harçlar Kanunu genel tebliğiyle ilan edilen oranda artırılır; bu oran yeniden değerleme oranından farklı olabilir (2026’da yeniden değerleme oranı %25,49 iken artış, 10783 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla %18,95 oldu; Seri No 98 Tebliğ m.3). TKGM döner sermaye göstergesi de her yıl ocakta yeniden değerleme oranıyla artırılır. Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli birden fazla bağımsız bölümde döner sermaye bölüm sayısı kadar alınır; bu hesaplayıcı tek taşınmaz içindir. Tarife, katsayı ile göstergenin çarpımındaki küsuratın yuvarlanacağını söyler ama birimini belirtmez; tarifede belirtilmediği için tam liraya yuvarlamayı kabul ettik (yalnız 1,5 ve 2,5 katsayılarında 0,50 ₺ fark eder).
Harç = max(Beyan edilen bedel, Emlak vergisi değeri) × binde 20 (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı); Döner sermaye = Yöresel katsayı × 2.227,00 ₺Satışta harç, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır (Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I/20-a). Matrah, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedeldir (m.63); 10 liraya kadar kesirler atılır. İpotekte harç, borç tutarının binde 4,55 kadarıdır (I/7-a), tacirler arası ipotekte yarısı alınır; konut finansmanı kapsamındaki ipotek harçtan istisnadır (m.59/o). Bir harç en az 411,60 ₺ olur. Döner sermaye bedeli TKGM tarifesindeki göstergenin (2.227,00 ₺) müdürlüğün yöresel katsayısıyla çarpımıdır ve KDV dahildir; satış ile ipotek aynı başvuruda yapılırsa iki işlem bedeli alınır. Yabancıların taraf olduğu devirlerde taşınmaz başına 20.868,00 ₺ eklenir.- Beyan edeceğiniz satış bedeli ile emlak vergisi değerinden büyük olanı alın.
- Bunu binde 20 ile çarpın: alıcının harcı; satıcı da aynı tutarı öder.
- Kredili alımda ipotek harcını ekleyin (konut kredisinde istisna).
- Müdürlüğün yöresel katsayısını göstergeyle çarpıp döner sermaye bedelini ekleyin.
Örnek
2026 tarifesiyle İstanbul Kadıköy’de 5.000.000 ₺’ye satılan, emlak vergisi değeri daha düşük bir dairede alıcı 100.000 ₺, satıcı 100.000 ₺ harç öder. Kadıköy’ün katsayısı 3 olduğundan döner sermaye 3 × 2.227 = 6.681 ₺’dir; toplam 206.681 ₺ eder.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı yüzde kaç?
Satışta alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20; toplam binde 40, yani satış bedelinin %4’ü. Konut, işyeri ve arsa için oran aynıdır. 28.10.2026 itibarıyla yürürlükte indirimli oran yoktur: kanunun güncel metnindeki dipnotlarda (I/20-a, dipnot 91–93) yer alan 2017/9973 ve 2018/11674 sayılı kararlardaki geçici binde 15 oranlarının süresi dolmuştur.
Emlak vergisi değeri satış bedelinden yüksekse ne olur?
Harç, emlak vergisi değeri üzerinden alınır; matrah ondan az olamaz (Harçlar K. m.63 ve (4) sayılı tarife I/20-a).
Konut kredisiyle alımda ipotek harcı ödenir mi?
Bankanın konut finansmanı kapsamında tesis ettiği ipotek harçtan istisnadır (m.59/o). Ancak satış ve ipotek aynı başvuruda yapıldığı için döner sermaye bedeli iki işlem olarak alınır. Diğer ipoteklerde harç borç tutarının binde 4,55 kadarıdır.
Döner sermaye bedeli nedir, kim öder?
Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir ve harçtan ayrıdır. TKGM tarifesine göre işlemi talep edenden alınır; tutar müdürlüğün yöresel katsayısına göre değişir ve KDV dahildir.
Yabancı alıcıda farklı bir ücret var mı?
Harç oranı aynıdır. TKGM tarifesine göre yabancıların taraf olduğu devirlerde döner sermaye bedeline taşınmaz ya da bağımsız bölüm başına 20.868,00 ₺ eklenir.
Kaynak
- 492 sayılı Harçlar Kanunu m.58, 59/o, 63 ve (4) sayılı tarife I/7, I/20-a (güncel metin)
- Harçlar Kanunu Genel Tebliği Seri No 98, m.3 (maktu tutarların ve hadlerin %18,95 artırılması, CB Kararı 10783) ve eki (4) sayılı tarife (2026 tutarları; nispi harçların en az miktarı), RG 31.12.2025 sayı 33124 (5. Mükerrer)
- TKGM 2026 Yılı (I) Sayılı Tarife Cetveli: tanımlar (gösterge), genel ilkeler (küsurat yuvarlama), 1.1, 1.2.3 ve 1.11
- TKGM döner sermaye işlemlerinde uygulanacak yöresel katsayılar (tapu sütunu)