Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Sattığınız konut, arsa, işyeri ya da şirket payının alış ve satış tarihlerini ve bedellerini girin. Elde tutma süresi, Yİ-ÜFE ile endekslenen maliyet, yıllık istisna ve gelir vergisi tarifesine göre ödenecek vergi hesaplanır.
- Yİ-ÜFE (alıştan önceki ay)2.179,02
- Yİ-ÜFE (satıştan önceki ay)5.901,26
- Yİ-ÜFE artışı%170,82
- Endekslenmiş maliyet5.416.434,91 ₺
- Safi değer artışı2.583.565,09 ₺
- İstisna (2026)150.000,00 ₺
- Vergi matrahı2.433.565,09 ₺
- Ödenecek gelir vergisi734.247,78 ₺
Yİ-ÜFE endeksi: TÜİK
Değer artışı istisnası: GİB (Gelir Vergisi Genel Tebliği) / Resmî Gazete
Gelir vergisi dilimleri: GİB / Hazine ve Maliye Bakanlığı
Dilimlere göre vergi
Nasıl hesaplanır?
Gerçek kişilerin bedelle edindiği taşınmazları (konut, arsa, arazi, işyeri) edinmeden itibaren 5 yıl içinde satmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır; süre tapu tescil tarihinden takvim günüyle sayılır. Miras ya da bağışla edinilen taşınmazların satışı vergiye tabi değildir. Türk şirketlerinin borsada işlem görmeyen hisse senetleri 2 yıldan fazla elde tutulursa kazanç vergi dışıdır; limited şirket payı gibi ortaklık haklarında süre şartı yoktur. Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında yıllık beyannameyle beyan edilir. İstisna tutarı ve tarife her yıl Aralık sonunda yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliğiyle güncellenir; Yİ-ÜFE her ayın 3’ünde açıklanır.
Endekslenmiş maliyet = Alış bedeli × Yİ-ÜFE(satıştan önceki ay) ÷ Yİ-ÜFE(alıştan önceki ay); Matrah = Satış bedeli − Endekslenmiş maliyet − Giderler − İstisnaMaliyet, Yİ-ÜFE alış ayından önceki aydan satış ayından önceki aya kadar en az %10 arttıysa bu artış oranında yükseltilir. Satış giderleri ayrıca düşülür. Kalan kazancın 2026 yılı için 150.000 ₺’lik kısmı gelir vergisinden istisnadır (menkul kıymet satışları hariç). Matraha ücret dışı gelirlerin tarifesi uygulanır: 2026 yılında 190.000 ₺’ye kadar %15, 400.000 ₺’ye kadar %20, 1.000.000 ₺’ye kadar %27, 5.300.000 ₺’ye kadar %35, üzeri %40.Örnek
15.06.2023’te 2.000.000 ₺’ye alınan daire 15.10.2026’da 8.000.000 ₺’ye satılırsa: Yİ-ÜFE Mayıs 2023’te 2.179,02, Eylül 2026’da 5.901,26; maliyet 5.416.434,91 ₺’ye yükselir. Kazanç 2.583.565,09 ₺, istisna sonrası matrah 2.433.565,09 ₺ ve vergi 734.247,78 ₺.
Sık sorulan sorular
5 yıldan önce satılan evden vergi alınır mı?
Evet, bedelle edinildiyse. Ancak maliyet Yİ-ÜFE ile endekslenir ve kazancın 150.000 ₺’lik kısmı istisnadır (2026); yüksek enflasyon döneminde çoğu satışta vergi çıkmaz ya da azalır. 5 yıl dolduktan sonraki satışlar vergi dışıdır.
Endekslemede hangi aylar kullanılır?
Alış ayından önceki ayın ve satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri. Artış %10 eşiğinin altında kalırsa endeksleme yapılmaz. TÜFE değil Yİ-ÜFE kullanılır.
Mirasla kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Hayır. İvazsız (miras ya da bağış yoluyla) edinilen taşınmazların satışı değer artışı kazancı sayılmaz; satıştan önce yapılan kat karşılığı inşaat bu niteliği değiştirmez.
Beyanname ne zaman verilir?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir. Kazanç istisna tutarının altındaysa beyan gerekmez.